마용성 보유세 인상에 집값 하락까지, 지금 팔아야 할까

공시가격 18.67% 급등, 내 보유세는 얼마나 오를까?

안녕하세요, 저도 요즘 부동산 뉴스를 보면서 참 복잡한 마음이에요. 특히 '마용성(마포·용산·성동)'에 사시는 분들이라면 더욱 그럴 것 같아요. 지난달 국토교통부에서 발표한 2026년 공동주택 공시가격이 확정됐는데, 서울 평균이 무려 18.67%나 올랐다고 해요. 심지어 성동구는 29% 가까이 치솟으면서 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했죠. 오늘은 마용성 중심으로 보유세 변화와 앞으로 집값 전망을 속 시원하게 풀어볼게요.

📌 한눈에 보는 2026년 마용성 공시가격 상승률

• 성동구 : 약 29% (전국 최고)
• 용산구 : 두 자릿수 상승 (서울 평균 웃돌아)
• 마포구 : 서울 평균(18.67%) 이상 상승

💥 공시가격 급등, 왜 마용성이 특히 뜨거울까?

• 재개발·재건축 기대감 : 용산 정비창, 마포 염리동, 성동 금호·옥수동 등 대형 사업 추진
• 교통 인프라 확충 : 신분당선 연장, GTX-C 노선 등 개발 호재
• 한강변 선호도 상승 : 고급 주거지로의 입지 강화

"공시가격 상승은 단순한 숫자 놀이가 아닙니다. 보유세(재산세+종부세)는 물론, 건강보험료, 기초연금, 장학금 자격까지 실생활에 직접적인 영향을 미칩니다."

📊 보유세, 얼마나 오를까? - 상황별 모의 계산

구분	2025년 공시가격	2026년 공시가격 (약)	보유세 증가 예상
마포구 84㎡	6억 원	7.1억 원 (↑18%)	약 12~15만 원 ↑
용산구 110㎡	11억 원	13.5억 원 (↑23%)	약 40~50만 원 ↑ (종부세 추가)
성동구 전용 59㎡	8억 원	10.3억 원 (↑29%)	약 25~30만 원 ↑

🔔 꼭 기억하세요!
정부는 서민 부담 완화를 위해 세부담 상한(재산세 최대 5~30% 인상 제한)과 공정시장가액비율(1주택자 45%)을 적용합니다. 따라서 공시가격이 20% 올랐다고 해서 보유세가 똑같이 20% 오르지는 않아요. 하지만 장기적으로는 다주택자나 고가 1주택자의 세금 인상 폭이 더 클 수 있으니, 미리 시뮬레이션해보는 게 필수입니다.

이처럼 마용성의 공시가격 상승은 단순히 '집값이 올랐다'는 뉴스를 넘어, 내년 7월 고지될 재산세와 12월 종합부동산세에 직접적인 영향을 줍니다. 특히 성동구는 29%라는 파격적인 상승률로 1주택자도 종부세 과세 대상(공시 12억 초과)에 진입할 가능성이 커졌어요. 지금부터 실제 사례와 함께 지역별 영향, 집값 전망, 대비 전략까지 자세히 알아보겠습니다.

그렇다면 실제로 보유세가 얼마나 뛰었을까요? 마용성 일부 단지는 무려 50% 넘게 오른 사례도 나왔습니다.

마용성, 보유세가 진짜 50% 넘게 오른다?

네, 맞아요. 이게 다소 충격적으로 들리실 수 있는데, 실제로 그런 단지들이 속출하고 있어요. 정부가 공시가격 현실화율을 4년째 동결했음에도 불구하고, 작년 한 해 동안 집값 자체가 너무 많이 올라버렸거든요[citation:1]. 특히 마용성(마포·용산·성동) 지역의 신축 단지들은 상승장의 핵심 축이었던 만큼, 보유세 인상 폭도 가장 가파르게 나타나고 있습니다.

단지별 보유세 인상률, 어디까지 올랐나?

구체적인 예를 한번 볼게요. 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오' 전용 84㎡의 경우, 작년에 289만원이었던 보유세가 올해는 439만원으로 약 52.1% 증가할 걸로 추정됐어요[citation:1][citation:7]. 성동구 행당동 '서울숲리버뷰자이' 같은 곳은 무려 54.6%나 올라서 307만원에서 475만원으로 뛰었고요[citation:2][citation:7]. 용산구 이촌동 '용산한가람'도 41.7% 올라 676만원을 내야 할 것으로 보입니다[citation:1].

⚠️ 왜 마용성 지역이 특히 더 심할까?

• 신축 프리미엄과 입지: 재개발·재건축 단지가 많아 공시가격 상승폭이 큼
• 공시가격 9억 원 돌파 단지 속출: 재산세율이 0.2%에서 0.3% 구간으로 진입하며 세금이 급등[citation:7]
• 합산 시가표준액 증가: 종합부동산세 과세 대상에 포함되는 사례가 늘어나며 2차 충격

더 놀라운 건 강남권입니다. 압구정 신현대 9차는 보유세가 1858만원에서 2919만원으로 1000만원 이상 올랐고[citation:1], 반포 아크로리버파크는 3696만원 수준이 될 거라고 하니까 정말 체감이 확 되시죠?[citation:6] 이런 추세라면 내년에는 공시가격 추가 현실화가 이뤄질 경우, 마용성 내에서도 세 부담 600만 원 이상 단지가 일반화될 수 있습니다.

💡 즉, 작년까지는 그냥저냥 낼 만했던 세금이 올해는 갑자기 체감 부담이 확 커진 거죠. 특히 공시가격이 9억원을 넘어서면 재산세율 자체가 뛰기 때문에 '세금 폭탄'이라는 표현이 전혀 과하지 않아요[citation:7].

보유세 인상, 앞으로 어떻게 대비해야 하나?

내년도 보유세 변화를 미리 알고 대비하는 것이 무엇보다 중요합니다. 공시가격 상승은 단순한 세금 문제를 넘어 건강보험료나 기초연금 자격 등에도 영향을 미치기 때문입니다.

2026년 서울 공동주택 공시가격 전망 및 지역별 상승률 바로 확인하기

국토교통부 공시가격 조회 바로가기

이렇게 가파른 인상이 왜 하필 마용성에서 집중적으로 나타나는지, 그 배경을 좀 더 짚어보겠습니다.

왜 하필 마용성 지역이 더 심각할까?

맞아요. 왜 마포, 용산, 성동이 강남 못지않게 이슈가 되는지 궁금하실 거예요. 결론부터 말하면, 최근 부동산 트렌드가 '강남 절대주의'에서 '한강벨트'로 옮겨가고 있기 때문이에요. 특히 젊은 세대와 자산가들이 선호하는 신축 단지가 이 지역에 몰려있죠[citation:2].

📊 공시가격 상승률, 오히려 강남을 앞질렀다

이번에 공시가격 상승률을 보면 성동구(29.04%)가 강남구(26.05%)보다 더 높았어요. 마포구도 21.36%로 엄청난 상승률을 기록했고, 용산구 또한 두 자릿수 상승을 보이며 마용성 전체가 들썩이고 있습니다[citation:1][citation:6].

📌 알아두기
1주택자 종합부동산세(종부세)는 공시가격 12억원을 초과하면 부과됩니다. 이는 실거래가 기준 약 16~18억원 수준의 주택까지 세금 없이 보유할 수 있다는 의미입니다.

💥 평범한 직장인도 ‘세금 폭탄’ 맞을 판

문제는 이렇게 공시가격이 확 뛰면서, 이제는 '진짜 부자'만 내던 종부세를 평범한 직장인들도 내는 상황이 벌어졌다는 점이에요. 마용성 지역의 84㎡(국민평형) 아파트 상당수가 이미 기준을 넘어섰거나 바짝 다가섰습니다[citation:2]. 즉, '내 집 마련'에 성공한 중산층에게도 보유세는 더 이상 남의 일이 아니게 된 거죠.

“내 집이 있다는 게 꼭 축복만은 아니구나” – 실제 마용성 거주 직장인의 토로

⚠️ 왜 마용성이 더 취약할까?

• 신축 단지 밀집 – 준공 10년 이내 아파트 비율이 높아 공시가격 현실화율이 빠르게 상승 중
• 젊은 고소득층 유입 – IT·금융 종사자들이 선호하며 실거래가를 끌어올림
• 한강 조망 프리미엄 – 강남 못지않은 입지로 공시가격 상승 압력이 큼
• 세금 완충 장치 한계 – 세부담 상한이 있지만, 매년 누적되면 체감 부담은 급증

혹시 내 집이 해당되는지 궁금하다면, 1주택자 종부세 비과세 기준과 실거래가 적용 범위를 꼭 확인해보세요. 생각보다 많은 분들이 모르고 지나치는 중요한 정보입니다.

위택스에서 보유세 모의 계산하기

이런 세금 부담이 실제 집값에는 어떤 영향을 줄까? 벌써부터 하락 조짐이 뚜렷해지고 있습니다.

세금 폭탄, 집값 하락으로 이어질까?

이게 가장 현실적인 고민이실 거예요. 결론부터 말하면, 이미 그 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있어요. 보유세 부담이 급격히 커지자 '차라리 지금이라도 팔고 빠지자'는 심리가 확산되면서 매물이 쌓이고 가격이 조정되는 전형적인 양상을 보이고 있습니다[citation:8]. 특히 공시가격 상승률이 높았던 마용성 지역은 그 직격탄을 고스란히 맞고 있는 상황이에요.

📉 실제 급매물 사례로 본 하락 신호

• 마포구 공덕동 '마포자이힐스테이트라첼스' 84㎡ : 불과 한 달 만에 30억 6000만원 → 28억원으로 무려 2억 6000만원 하락한 급매물 출현[citation:8]
• 성동구 일대 주요 단지 : 강남권의 하락세가 본격적으로 번지며 비슷한 사례 속출 중[citation:3][citation:5]
• 용산구 일부 신축 : 호가는 여전히 높지만, 실제 거래는 몇 개월째 '뚝' 끊긴 상태

💡 핵심 인사이트
전문가들은 단순한 조정을 넘어 '고점 대비 30%까지 하락할 수 있다'는 전망까지 내놓고 있어요[citation:3]. 강남발 하락쇼크가 마용성으로 본격 전이되는 양상이라는 분석이 지배적입니다.

⚖️ 전문가 의견, 엇갈리는 전망

"강남과 마용성은 고점 대비 30%까지 빠질 수 있다." - 이광수 대표[citation:3]

반면 일부 시각에서는 5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 변수가 될 거라고 봅니다. 중과 유예가 끝나면 오히려 '팔아도 세금 폭탄, 안 팔아도 보유세 폭탄'이라는 딜레마에 빠진 다주택자들이 매물을 거둬들이는 '매물 잠김' 현상이 올 수 있다는 분석이에요. 하지만 현재까지는 하락 쪽에 더 무게가 실리는 분위기입니다.

📊 보유세 변화, 얼마나 더 아파질까?

구분	2025년	2026년(예상)	증가율
마포구 A아파트 (전용 84㎡)	약 280만원	약 420만원	+50%
용산구 B아파트 (전용 112㎡)	약 650만원	약 980만원	+51%

"정부가 지금 보유세를 더 올리려는 움직임을 보이고 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다[citation:1]. 앞으로는 '똘똘한 한 채'라도 무조건 들고 있기보다, 내가 감당 가능한 세금 수준인지 꼼꼼히 따져봐야 하는 시대가 온 거 같아요."

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그렇다면 이런 상황에서 실질적으로 어떻게 대비해야 할까요? 단계별로 정리해봤습니다.

보유세 부담, 어떻게 대비해야 할까?

오늘 정리해본 내용을 보면, 단순히 '공시가격이 올랐다'는 뉴스가 왜 중요한지 실감하게 돼요. 내가 사는 집의 보유세가 50% 이상 뛰는 건 결코 가벼운 일이 아니니까요. 특히 마용성(마포·용산·성동) 지역은 2026년 공시가격 상승률이 서울 평균(3~5%)을 크게 웃도는 두 자릿수 증가가 예상되면서, 보유세 부담이 더욱 커질 전망입니다.

📊 지역별 세부담 변화 예상

✅ 마용성 신축 단지: 공시가격 15~20% 상승 시 → 재산세 + 종부세 합산 부담 약 60~80% 증가 가능
✅ 강남 3구 대비 상대적 저평가 단지: 공시가격 현실화율이 낮았던 단지는 더 높은 인상 폭을 경험
✅ 1주택자라도 공시가격 12억 원 초과 시 종부세 대상에 포함될 수 있음

💡 핵심 인사이트: 공시가격 상승은 단순 세금 증가뿐 아니라 건강보험료, 기초연금, 청년 지원금 자격에도 영향을 줍니다. 따라서 '보유세만' 대비할 게 아니라 종합 자산 관리 관점에서 접근해야 해요.

📌 단계별 대비 전략

1. 6월 세금 고지서 미리 시뮬레이션
   부동산 공시가격 알리미나 국세청 모의계산을 이용해 본인 주택의 예상 세액을 계산해보세요. 특히 종부세 과세표준 12억 원 초과 여부를 꼭 확인해야 합니다.
2. 세부담 상한제 적용 여부 확인
   재산세는 전년 대비 150%, 종부세는 300%까지만 오르는 '상한 장치'가 있지만, 공시가격이 폭등하면 여전히 체감 부담은 큽니다. 본인이 해당되는지 미리 알아두세요.
3. 다운사이징·이사 시기 고민
   "보유세가 매년 100만 원 이상 늘어난다면, 장기적으로는 조금 더 작은 평수나 외곽 지역으로의 이사도 현실적인 대안이 될 수 있어요. 특히 은퇴를 앞둔 1주택자라면 더 신중히 고려해보시길 바랍니다."

📋 마용성 대표 단지 보유세 부담 예시 (공시가격 20% 상승 가정)

단지 유형	현재 공시가격	상승 후 예상 세액(연간)	증가율
마포·용산 신축 84㎡	15억 원	약 280만 원 → 480만 원	+71%
성동구 중대형 평수	12억 원	약 110만 원 → 210만 원	+91%

저는 앞으로도 이런 변화되는 부동산 흐름을 쉽게 풀어서 알려드리려고 해요. 혹시 더 궁금한 점이나 제가 놓친 부분이 있다면 댓글로 편하게 물어봐 주세요. 우리 모두 현명하게 대비해봐요!

마지막으로 자주 묻는 질문들을 모아봤습니다. 궁금증을 한 번에 해결하세요.

자주 묻는 질문

Q. 공시가격이 올랐다고 해서 바로 세금이 오르는 건가요?

A. 네, 정확히는 '재산세'는 7월, '종합부동산세'는 12월에 부과되는데, 이 세금을 계산할 때 기준이 바로 이 공시가격이에요. 공시가격이 오르면 당연히 세금도 함께 오르는 구조입니다[citation:1].

💡 핵심 포인트
공시가격 상승 → 과세표준 증가 → 최종 세액 증가
단, 정부는 서민 부담 완화를 위해 다음과 같은 완충 장치를 마련해 두었어요:

• 세부담 상한: 재산세는 전년 대비 일정 비율(보통 5~30%) 이상 오르지 않음
• 공정시장가액비율: 종부세 계산 시 일정 비율만 과세표준에 반영
• 1주택자 특별공제: 공시가격 12억 원까지 비과세[citation:4]

“공시가격 상승은 재산세뿐 아니라 기초연금, 국가장학금 자격, 건강보험료까지 연쇄 영향을 줍니다. 종합적인 자산 관리가 필요해요.”

Q. 저는 1주택자이고, 마용성에 30평대 아파트가 있어요. 그런데 갑자기 종부세를 내라고 하면 억울하지 않나요?

A. 맞아요, 억울하실 수 있어요. 하지만 현재 법상 공시가격 12억원을 초과하면 1주택자도 종부세를 내야 해요[citation:2]. 다만, 고령자나 장기보유자에 대한 세액공제 혜택이 있으니, 위택스에서 미리 시뮬레이션 해보시는 걸 추천드려요.

📊 마용성 30평대 기준 종부세 시뮬레이션 예시

공시가격 구간	1주택자 예상 종부세	비고
12억 ~ 15억	약 50~150만원	고령·장기보유 공제 가능
15억 ~ 20억	약 150~400만원	세부담 상한 적용
20억 초과	400만원 이상	정밀 계산 필요

🔍 1주택자 종부세 비과세 조건 정리

• 공시가격 12억 원 이하 → 완전 비과세[citation:4]
• 공시가격 12억 초과 → 초과분에 대해 과세
• 고령자(60세 이상) 세액공제: 최대 30%
• 장기보유(5년 이상) 세액공제: 최대 20%
• 두 공제는 중복 적용 가능

Q. 집값은 계속 떨어질까요? 지금 당장 팔아야 할까요?

A. 전문가들 의견이 갈려요. 단기적으로는 '급매물'이 쏟아지면서 가격 조정이 불가피해 보여요[citation:8]. 하지만 정부의 규제 완화 시점이나 금리 인하 등 변수도 많아서, '영끌'해서 산 게 아니라면 너무 급하게 결정하시기보다는 지켜보시는 것도 방법입니다.

📌 2026년 마용성 아파트 시장 전망 포인트

1. 단기(1~3개월): 공시가격 충격으로 급매물 출회 가능성 ↑
2. 중기(6개월~1년): 금리 인하 여부가 최대 변수
3. 장기(2년 이상): 마용성 입지 프리미엄은 여전히 견고할 것으로 전망

“팔고 싶다면 지금이 마지노선일 수 있지만, 팔지 않아도 크게 후회하진 않을 겁니다. 마용성은 ‘3대 불패지역’ 중 하나니까요.” — 부동산 전문가 조언

Q. 다주택자는 어떻게 다른가요? 저는 3주택자예요.

A. 다주택자는 상황이 더 엄격합니다. 종합부동산세 과세표준이 12억 원을 초과하는 3주택자에게는 중과세율이 적용됩니다[citation:2]. 공시가격 상승은 단순한 집값 상승을 넘어, 다주택자의 합산 가액 증가로 이어져 세 부담을 급격히 가중시킵니다.

⚠️ 3주택자 vs 1주택자 세 부담 비교 (마용성 기준)

구분	1주택자	3주택자
기본 공제액	12억 원[citation:4]	없음 (합산 과세)
세율 구조	0.5~2.7%	1.2~6.0% (중과)
마용성 30평 3채 기준	해당 없음	연간 약 2,000~5,000만원 예상

💡 다주택자 절세 팁

• 보유 주택 중 1채를 ‘임대사업자 등록’하면 세제 혜택 가능
• 장기보유 특별공제(최대 30%) 활용
• 세부담 상한(전년 대비 150~300%) 적용 여부 확인
• 연말정산 전에 위택스 모의계산 필수

※ 본 내용은 2026년 3월 기준 뉴스 및 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 개인의 세금 부담은 주택 특성 및 보유 기간에 따라 달라질 수 있으니, 정확한 확인은 관할 세무서나 위택스를 이용해주세요.

📢 관련 정책 바로 확인하기
- 공시가격 모의계산: 국토교통부 '부동산 공시가격 알리미'[citation:3]
- 종부세 정밀 계산: 홈택스 또는 위택스에서 '세액 시뮬레이션' 기능 이용